サラリーマンを退職し、区分所有３戸となり、所有後しばらくして全てが稼働することになった。リスク的にも金額的にもなんちゃって人生では非常に満足であったが、税法が立ちはだかる。５棟又は１０戸の規模を満たさないと事業規模と認められない。事業規模に満たない場合は、控除額や専従者給与などで不利な状況である。これを改善するには、規模を事業規模とする必要がある。

　メリットは、税制の優遇を享受できることがあります。

　デメリットは、退職者としてリスクがかなり増大することと手間がかなり増大することがあります。

　すごく悩みましたが、リートの配当を諦めてアパート購入を決断しました！！私が買えるアパートのレベルでは安定した収入が見込みずらいことが最大の悩みでありました。また、退職者が負債を抱えて、大きなリスク背負って不動産投資したくない。お金持ちの節税のための投資ではない。一般維持管理経費、税金、空き家リスク、突発修繕リスク、滞納リスク人口減少リスクなど収入以上に支出が多くなる不安を抱えての投資であります。本来は、多様な収入の方がリスク分散している事が望ましいのですが、ただ上手くいけば収益率が高くなりますので、頑張って見ようとの考えであります。ネガティブか？？

　なんちゃって投資には、最低限度の枠決めが必要で、決めた範囲地区内の物件であることとしました。後は、ネットを毎日欠かさず見てよい物件を購入できるチャンスを待つだけとなりました。少し前なら良い物件がかなりあったのですが、不動産物件の高騰により、採算が合いそうな物件が見当たらない。今購入を考えるのは、馬鹿か？？と思いながらネット検索を続ける。知り合いの不動産屋さんがいる方なら見つけて貰うと言う案もあるのでしょうが、私にはそんな都合の良い知り合いはいない。程よい物件購入を夢見て苦悩する日々を過ごしている。

2015年10月15日

　不動産投資は、あくまで第２の人生の収入（第２の年金？？）として開始しているので、黒字が最大のテーマとなります。

　自分で出来る限りのことをする。掃除に始まり小破修繕などを行っています。例えば簡単なペンキ塗り、ＩＨレンジの交換など材料費と自分の手間だけで出来れば少額費用で済みます。また、退職後の生活で困る事の一つとして暇な時間の過ごし方であると思います。私は、図書館、公園、文化施設などでの時間を使う生活に馴染めるタイプではなく、体を動かしている方が合っていると思う。なお且つ、お金になると思えば生甲斐としてのメリットがあると思います。

　掃除をしていると物件の状態を肌で感じられ、次はどこをどんな修繕しようかなど色々と考察するのも楽しみでもあります。ただし、一応採算性は考えます。人間は、何かすることが有るのは幸せなことでもあると思います。体が思うように動けない時（８５歳を想定している。）までは、この第２の人生を歩みたいと考えています。身体のことなので個体差が激しいでしょうから、現実は何時まで続けるか風任せであります。

　電気レンジからＩＨレンジへの変更では、１台を業者委託する費用で３台のレンジが購入できます。交換は簡単でシンク内にコンセントがあり、ネジで止めているだけであり、手間を惜しまずに交換すれば特段の技術が必要とは思われません。

　さて、自宅と不動産投資場所の関係ですが、近隣であれば直ぐに対処がで、経費の面でも効率的でありますが、自宅近隣が私の投資尺度に向かないため、１時間以上の遠方になりますが、ドライブ（生きている証の刺激？？）を楽しんでいます。投資尺度は、人それぞれで自分に合わない投資は長続き出来ないと考えます。これも私のなんちゃって投資でございます。

　アパートの空き部屋が埋まらない。場所が良いと言えるないので、競争力が低いのでもっと家賃を下げれば埋まるのではと思うのですが、他に遣らなければ成らない事もあり、問題をあまり抱えたくなとの思いがあり、家賃変更しないで募集しています。

　不動産屋さんからたまに空室確認の電話が来ますが今のところ入居には至らない。もしかしたら他のアパートの当て馬に成っているかもしれません。私としては、不動屋さんには言ってないが、出来れば２～３月又は８～９月入居の方を希望している。余り贅沢を言うと古いアパートなので入居者が現れないのではとも思う。贅沢は敵だ！！

　さて、購入時の利回りでありますが、あまり高い利回りの物件は注意が必要と思います。私としては、利回り近隣に比べて利回りが高い場合は、購入後に賃借人から値下げ要求や退去が考えられます。　又、退去後に入居者が見つからない場合も想定する必要があります。利回りが高い場合には、それなりの理由があります。サラリーマン時代に楽しいと思っていた物件も高利回りだったのですが、結局は近隣相当に値下げいたしました。それでも物件購入時には、利回りも大事ですが、落とし穴もあります。

　家賃ですが店舗の場合は、住宅に比べて上下動が激しいように感じます。家賃と入居は表裏一体であるため、購入時には駅から徒歩時間を目安にいたしました。場所にもよりますが、店舗は５分以内、ワンルーム１０分以内、その他住宅１５分以内を最低限の目安といたしました。それ以上の徒歩時間が掛かる物件は、私の不動産投資の対象外としました。私が不動産の専門家であればケースバイケースで対応できるのですが、ほぼ素人の私が不動産投資をするためには、ある程度の決め事を事前にしておりました。物件を見ると”あばたも笑窪”に見えてしまう自分に大きな自信があるためです！！

2015年12月15日